SOHO 中国: 潘石屹不玩了

在 SOHO 中国的商业帝国中,设计和工程以及国际推广方面由张欣负责,国内推广销售由潘石屹来带头。

夫妻二人在房地产行业率先引入了 " 居住与工作合二为一的 SOHO 模式 "。

在住宅市场短暂经营之后,SOHO 中国转型进入商业地产市场,并依靠爆款产品 SOHO 在京沪声名鹊起,顺理成章进入资本市场,直至步入行业前列。

精准聚焦细分市场的差异化战略成为 SOHO 中国声名大震之关键。

然而,在他们结婚后 2 年里,两人爆发了激烈的冲突,冲突的原因大多来自公司的管理。

于是张欣主动做出了让步。

她以在家待产的方式,让潘石屹一个人接管了 SOHO 中国。

这聪明的让步,不仅通过生孩子的方式让两个人的婚姻进入了更稳定的阶段,而且还让一个人管理公司的潘石屹认识到张欣的重要性。

最终一段时间后张欣又重新在 SOHO 中国上岗。

2007 年在张欣的一手运作下,SOHO 中国在香港成功上市,上市前,潘石屹曾将自己手中大部分股权划到了张欣的名下,这也印证了潘石屹对自己老婆在商业经营管理上的认可和信任。

潘石屹张欣夫妇依旧很幸运,因为 SOHO 中国在房住不炒口号响彻全国之前,果断实现了转型。

2012 年,SOHO 中国宣布去地产化,从 " 开发销售 " 转为 " 自持租赁 ",由卖楼转为收租,同时逐渐剥离地产业务,自此 SOHO 中国鲜有拿地,降低负债率,一边卖非核心地段楼盘提升利润、美化报表。

2016 年,张欣高调宣布转型成功,每个楼的出租率达 100%,现有物业全部自持,资产本身还在不断升值,当然自家财产也在不断增值,2018 福布斯富豪榜显示,潘石屹张欣夫妇身价约合人民币 250 亿元。

保守经营游走在地产和娱乐两界的潘石屹张欣夫妇过得风生水起,优淘网总裁、地产资深人士薛建雄表示,名人效应对房企拿地、卖楼、招租、融资等业务推进都有很大帮助,但是大众对其的容错度也差很多,企业的一点点小问题,甚至可能都会被放大。

至此,经历了 2012 年的巅峰时期后,SOHO 中国的业绩开始一路下滑。

SOHO 中国的主要收入来源从卖楼转为收租,奇点君查阅年报发现,公司营收峰值出现在 2010 年,当年营收达到 182.15 亿;至 2014 年后,SOHO 中国营收再度跌破百亿,近几年持续在 20 亿元左右徘徊;2015 年开始,SOHO 中国几乎没有房屋销售,销售团队也随之解散。

SOHO 中国: 潘石屹不玩了

来源 /SOHO 中国财报截至 2019 年上半年,SOHO 中国有 8 个已竣工项目(4 个在北京、4 个在上海),1 个项目于 2019 年下半年竣工。

已竣工项目目前均已出租,除今年 1 月刚建设完的古北 SOHO 外,其他写字楼的平均出租率达到 93% 以上。

自上市以来,SOHO 中国的资产负债率连年保持低水平。

即使在 2007-2011 年的收购扩张时期,也未超过 62%。

虽然营收逐年降低,但 SOHO 中国的毛利率却是行业的 TOP1,根据 Wind 数据显示,2015 年之后,SOHO 中国的毛利率达到 73.75% 以上,并且逐年递增。

2019 年半年报显示,报告期内毛利率约为 80%。

目前,SOHO 中国营业收入及净利润均来自于租金收入。

这种模式,也是 SOHO 中国一直以来的保守型经营战略。

财报显示,2018 年 SOHO 中国实现营收 17.21 亿元,同比下降 12.32%;归属于公司权益股东税后净利润约为 19.25 亿元人民币,相较于 2017 年的 47.33 亿元同比骤降 59.33%;每股基本盈利为 0.37 元,同比减少 59.32%。

财经评论员严跃进对奇点君表示,SOHO 中国的分析框架和其他传统地产开发商有很大不同。

开发商是落实高周转模式,必须加快融资和加大拿地的力度,而 SOHO 中国本身是存量物业的收购和抛售,这个过程中因为物业比较成熟,本身对于其的资金压力不大。

运营困境实际上,与 SOHO 中国一样,依靠物业自持租赁的房企也有不少,新鸿基、九龙仓、太古地产和恒隆地产等都是其中的典型代表。

这种商业模式具有强有力的抗风险性,也能保持投资稳定性。

例如,从恒隆地产历年的股价波动上看,即使是 1998 年香港股灾,他也是整个大盘最为稳定的股票之一,同时分红稳定、负债率低的代表性企业。

潘石屹也曾在业绩会上表示,租赁市场比开发市场更具潜力," 如果中国房价跌了 20%、50%,很多房地产公司’死了’,但 SOHO 中国还‘活着’。

"但活着的 SOHO 中国与精细化运营的港资房企有着很大的不同。

民营企业的扩张,以售养租的模式有很大的刺激作用,但是到中后期的弊端也是比较明显的。

以 SOHO 中国为代表的商业地产开发商实际也更多是依靠销售商业面积来迅速回笼资金,进而寻求业绩的快速增长。

商业地产的基本开发逻辑是先确立优质的持有型品牌,有专业的管理团队去孵化,另外还要有点睛和造血的产品。

SOHO 中国需要强大的招商和运营能力,把好的有承租能力的金融企业和零售奢侈品牌引到商业物业办公中去,这样才能有类似于港资企业这样强大的现金流。

中购联购物中心发展委员会主任郭增利表示,缺乏真正投入的决心和操盘经验,散售模式缺乏统一的运营规划,纵使 SOHO 中国的运营价值链不完整,只销售不管理模式也埋下了隐患。

也有业内人士表示,尽管 SOHO 中国的写字楼运营能力首屈一指,但商业运作能力确实一般,许多 SOHO 广场的商业存在太多设计硬伤。

再加上,中国的情况是零售地产回报率很不乐观,一般在 3%-4%;写字楼只有北京、上海的回报率较高,其它城市回报率基本低于零售地产;酒店回报更差一些。

潘石屹张欣夫妇的 SOHO 中国还是回到了赚差价的老路上,依旧是开发商的快速周转逻辑,而不是产品逻辑。

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